Kredyt hipoteczny to zazwyczaj bardzo duże zobowiązanie. Nie tylko opiewa na sporą kwotę, ale też plan jego spłaty rozciągnięty jest na dziesięciolecia. W przypadku wielu osób – zakup mieszkania lub domu oraz związana z tym spłata kredytu będą największym przedsięwzięciem finansowym w ich życiu. Jednak taka pożyczka z banku nie musi oznaczać, iż utkwimy w długu na okres określony w umowie. Kredy można nadpłacać. Co więcej – jest to bardzo opłacalne.

Czy można nadpłacać kredyt hipoteczny?

Odpowiedź brzmi – tak, można nadpłacać kredyt hipoteczny. Wykonywanie tego bez konsekwencji zabezpieczył nam ustawodawca w artykule 38 Ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r. Zgodnie z tymi przepisami banki mogą pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę, jednak tylko przez pierwsze 3 lata po uruchomieniu kredytu oraz w kwocie nie przekraczającej 3% nadpłaty. Nadal banki mają możliwość narzucania dodatkowych kosztów, niejako towarzyszących, np. pobierając opłatę za każdorazową rekalkulację spłaty kredytu. Jednak w praktyce większość instytucji po zmianie prawa zdecydowała się całkowicie zrezygnować z obciążania klienta za nadpłacanie. Zatem po 3 latach spłaty kredytu, jeśli masz nadwyżki finansowe, zapoznaj się z umową i w sytuacji braku niekorzystnych zapisów – rozpoczynaj nadpłacanie. Dlaczego?

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Odpowiedź brzmi – tak, warto nadpłacać kredyt hipoteczny. Wynika to z tego, że główny koszt pożyczki to efekt kumulującego się oprocentowania. Biorąc kredyt dostajemy informację, że oprocentowanie to np. 8%, do tego bank dolicza swoją marżę 2%, więc koszt obsług naszego długu to będzie 10% rocznie. Niby sporo, ale nie brzmi, jak parametr, który mógłby mocno zmienić naszą sytuację. Jednak ta intuicyjna ocena sytuacji jest kompletnie błędna – obciążenie oprocentowaniem kumuluje się przez lata trwania zobowiązania, przez co kwota, którą oddamy bankowi, będzie nawet dwukrotnie wyższa. To można sprawdzić – ile wyniesie całkowita kwota spłaty. Zazwyczaj ta wartość uświadamia nam, jak kiepskim interesem jest spłacanie kredytu bez stosowania nadpłat.

Jak nadpłacać kredyt hipoteczny?

Jednak, aby zrozumieć, jak działa nadpłata oraz jak ją stosować, trzeba najpierw wyjaśnić kilka parametrów kredytów. Po pierwsze: każda rata kredytu składa się z części kapitałowej oraz odsetkowej. Najczęściej wybierane są kredyty hipoteczne z ratą stałą. Oznacza to, że rata ta każdego miesiąca wynosi tyle samo, od pierwszej do ostatniej spłaty. Ulega w niej zmianie udział części odsetkowej i kapitałowej – początkowo spłacamy niemal same odsetki, a część kapitałowa pozostaje na wciąż wysokim poziomie, generując koszty. Przy racie malejącej z kolei cały czas spłacamy taką samą część kapitału i odsetek, dzięki czemu rata maleje w czasie, bo spadają odsetki.

Dysponując tą podstawową wiedzą możemy zrozumieć, dlaczego łączny koszt kredytu jest tak duży. Także dzięki temu ujawnia się gigantyczny wpływ nadpłat. Przy kredycie z ratą o stałej wysokości nadpłatami redukujemy część kapitałową, która w początkowym okresie spłaty bez tych dodatkowych środków wciąż pozostawałaby na podobnym poziomie. Jaka jest skala tego efektu? To może cię zaskoczyć, bo jest naprawdę ogromna. Nawet niewielkie, ale systematycznie dodawane do raty kwoty zredukują łączny koszt kredytu o dziesiątki tysięcy złotych.

Istotne jest jeszcze jedno – spłacając, masz do wyboru dwa scenariusze: albo obniżasz ratę kredytu, albo czas spłaty. Zapewne wydaje ci się, że najlepsze jest pierwsze rozwiązanie. Jednak tak nie jest. Efekt nadpłaty działa najmocniej, gdy skracasz czas spłaty kredytu – dzięki temu systematycznie redukujesz odsetki, a to właśnie one są odpowiedzialne za koszt twojego zadłużenia. Co ciekawe, nie oznacza to wcale, iż wybór tego trybu nadpłaty jest optymalny. Optymalne jest rozwiązanie hybrydowe, czyli nadpłacanie kredytu z wyborem obniżenia raty, a następnie systematyczne zwiększanie nadpłaty o kwoty zaoszczędzane dzięki zmniejszaniu się raty. W takim wariancie finalnie koszt kredytu nadpłacanego ze skróceniem okresu spłaty i z redukcją wysokości raty będzie taki sam. Gdzie tu zysk? W tym, że w harmonogramie spłaty twoja rata będzie coraz mniejsza i w razie problemów finansowych, będziesz mógł na chwilę zrezygnować z nadpłat i cieszyć się obniżonym comiesięcznym zobowiązaniem. Czyli stosując ten system zyskujesz nie tylko oszczędność, ale też elastyczność.